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爱馨养老 草根养老机构的爱心探索

2012-08-09 09:46:19  来源:企业观察家  作者:殷 泽    点击数量:1216

 

        虽然出于管理方面转型的需要,公司还有很多没有理顺的地方,但令人欣喜的是,爱馨养老的商业模式已经越来越清晰,城市综合体加社区信息中心加外地度假养老基地,三者形成了良性互动和支撑。

  郑州爱馨养老集团董事长豆雨霞进入养老行业非常偶然,起点很低,也很艰难。但经过十多年的坚持和努力,爱馨养老集团已经发展成为河南地区具有标志性的专业化养老服务机构。

  虽然出于管理方面转型的需要,公司还有很多没有理顺的地方,但令人欣喜的是,爱馨养老的商业模式已经越来越清晰,城市综合体加社区信息中心加外地度假养老基地,三者形成了良性互动和支撑。

  误打误撞的起步

  豆雨霞1998年筹备、次年春天开业的养老公寓,是郑州市第三家真正意义上的社会养老机构。开业之初,公寓只有28张床位,包括她自己在内,只有3名工作人员。她既是院长,又是服务员,每天都要服侍老人、打扫房屋。但是一年内,她的公寓迅速膨胀,投入上百万元,增加了30多个服务员,为108位老人服务。

  她感叹说,自己是幸运的,正好赶上国内第一批养老机构的诞生,那是一片待开发的处女地,到处都是机会。2000年,国家出台了相关政策,鼓励社会资金参与养老建设。但这些都是她后来才知道的,她进入养老行业非常偶然。

  豆雨霞当时靠10万元起家,交足房租后,只够简单装修,连室内家具都是原屋内的家具做了一些简单改造。她笑着说,现在要开办一个最普通的养老公寓,起码都需要20万元左右。

  豆雨霞说,进入养老行业,有很多偶然性因素,当初自己并没有什么雄心要干出一番事业,只是想给自己找个事情干干。她的起点较低,从农村出来后,没什么特殊技能,最大的长处就是勤劳,不怕吃苦,不怕累。

  有一个老人,在其他养老院待过,但是由于脾气比较古怪,不愿意与别的老人同住,一直住不长。在豆雨霞那里,她却非常乖。有一天很晚了,别的工作人员都已经下班,她开始给各个房间打扫卫生。老人坐在床边,喊豆雨霞过去,说你别打扫了,没关系的,咱就坐着聊聊天就行。

  这让她很感动。她的生父母在东北,自己是原阳的养父母养大的,家中排行老大,从小就感觉身上的担子很重,也未能享受到更多的关爱,而与老人的相处过程中,豆雨霞感受到了这种关爱。从老人身上,她感受到了真诚与善良,感觉有一个人像母亲一样在关心自己。护理老人很累,尤其是失能老人,很多同事都不能坚持下来,但是豆雨霞一做就是十多年,这种情感的因素对她的支撑作用很大。

  见过豆雨霞的人都知道,她是一个非常朴实的大姐。在养老公寓里,她一直在营造一种家的氛围,“家庭式管理,亲情式服务”一直是她坚持的理念,她坚持称老人“爷爷”“奶奶”,对员工也提出了这样的要求。“其实老人都非常通情达理,他们知道你毕竟不是他们的子女,会收敛很多,也非常和善,你对他好,他对你好,大家就非常融洽。”

  养老项目新起点

  在做爱馨阳光城项目之前,豆雨霞都是凭着激情做事,对项目管理、成本核算、资本需求等种种概念,她一无所知。

  爱馨阳光城项目,是豆雨霞事业的一个新起点,是爱馨养老集团的一个质的飞跃。以前养老院护理的大多是失能老人,后来,她每年组织一些老年人活动时发现,随着社会经济条件的变化,很多健康老人的养老需求也应运而生。“原来的民办养老机构非常拥挤,硬件设施比较差,基本上只能满足老人的吃饭和住宿要求。而新的条件下,老人已经不满足于简单的护理,需要私密性更好的家庭式养老,爱馨阳光城项目就这样出来了。”她说。

  做爱馨阳光城需要地,而拿地需要钱。在房地产蓬勃发展的这几年,拿地成本非常高。豆雨霞的养老事业利润却“跟刀片一样薄”,她没有钱。于是,她通过各种途径,希望获得政府的支持,拿到一块位置不错、价钱还不高的地。

  郑州市政府对此也是特事特办,非常重视,先后开了几次协商会,集中解决项目的用地问题。由于认知程度不一样,会上有人提出质疑,认为豆雨霞的项目与房地产开发没什么区别。想到自己辛辛苦苦打拼这么多年,汇报情况的时候她一边哭,一边诉说自己艰难的创业经历,并就质疑做出解释,希望能够获得认同。最终,她的诚心打动了时任市委、市政府的领导们,为其在郑州市靠近南三环的位置长江路与连云路交叉口划拨出一片土地,供爱馨阳光城项目使用。

  爱馨阳光城一期69亩土地,除缴纳了部分农民用地补偿外,均享受国家土地划拨优惠政策,不用缴纳巨额的土地出让金;此外,还享受配套费优惠一半,营业税全免等政策。

  豆雨霞大展拳脚的机会来了,她在建设居家式养老公寓之外,还规划建设了医院、老年大学、银龄剧院、银龄创意博物院等配套设施。

  “政府本来划拨了500亩土地供我们使用,但是由于各种原因,最终仅剩下69亩地的一期工程。不过政府的支持没有变,承诺另外补偿约200亩土地作为补偿。”有了更多的土地后,豆雨霞将有更大的施展空间。

  无奈中的创新

  虽然土地等方面国家给予了很大支持,为自己减轻了负担,但项目建设和前期运营资金也是一笔不小的支出,仅一期的投资就达到2.7亿元。“三五年之前,我还不懂资本,需要启动新项目时,甚至三五千元都跟亲戚朋友借过。”但是这么大的资金量,原来的融资方式显然已经不合时宜。

  起初,豆雨霞曾经试图与银行、房地产公司谈合作,但最终都未能落实。也有开发商前期答应投资,但考察完项目后还是选择放弃。“由于土地属于国家划拨用地,不能在银行获得抵押贷款,而建好的房子也不能像传统房地产一样卖房子的产权,因此很难寻得合作伙伴。”她感叹。

  “不少房地产开发商近年来也看好养老产业的发展,但是由于不懂这个市场,加上上述原因,最终都不肯介入项目。”此外,豆雨霞也接触过投资公司和担保公司,但是他们的财务成本太高,项目不能承受,最终还是作罢。

  在尝试过传统的各种融资路径后,无奈之下,豆雨霞只有深入内部挖潜,通过在法律允许下的产品创新,为爱馨阳光城寻找未来。

  为此,豆雨霞设计了三种模式。一是卖床位居住权,按月消费,累积计算。如果老人外出不住的情况下,可以把居住权累计,方便老人。二是条件稍好的老人,不愿意跟别人合住的,可以购买房间的使用权,可以一下购买30年。同样,如果不住的,可以暂时中断计费。

  最重要的是第三种模式,由于上述两种模式拆分太细,不利于管理,也不利于快速收回成本,豆雨霞拿出少部分房产,卖出房产50年的使用权。这个模式从2009年开始,2000~3000元/平方米不等。“平均下来一个月的租金在200~300元。”这种模式很受市场欢迎,因为同时期,周边的房价已经在6000元/平方米左右。

  但是,这种模式的争议也一直存在。记者随意打开一些信息发布网站,发现有大量爱馨阳光城项目的租赁或者买卖信息。因此,有人质疑,豆雨霞是在变相做房地产。

  豆雨霞认为,爱馨阳光城不同于一般的地产项目,它有大量的配套设施和配套服务。如24小时的家庭寻访制度;老人还可以根据自身的经济条件,享受爱馨养老“菜篮式的服务”;而且,由于服务的老人都在小区内,其提供的钟点工等服务价格普遍低于外界。通过这种方式,爱馨养老变相地给入住老人提供了很多细致且经济实惠的服务。

  与许多养老机构不一样的是,爱馨阳光城所有的配套设施都由其自身负责运营,而不是选择外包。“外包就需要通过招标,而招标的结果是产品价格高企,这样既增加老人负担,又不利于整体控制产品品质。”

  “我们的价格基本是在建筑、人工等成本基础上,保证10%左右的微利经营。一个机构的发展,首先需要合理的利润,让其生存下来,实现良性循环。”在豆雨霞看来,这种创新是一种无奈之举。

  愈加清晰的商业模式

  豆雨霞进入养老行业是个偶然,但是通过不断学习,她对行业的认识越来越深,爱馨养老也越办越好。从当初仅有28个床位的小养老机构,发展成为如今已拥有8家法人单位、6家实体养老机构、3000多个床位的大型养老集团。

  养老的商业模式也越来越清晰。最重要的一块是类似于城市综合体的、可复制的“爱馨阳光城”,另外就是还在发展中的将来要遍布城市各大社区的“银龄之家”和在各地发展的度假养老基地。

  “银龄之家”已经拓展了两三年,但目前仅有3家,而且目前一直亏损。由于没有形成完整的管理体系,初期客户较少,而即使有了客户,服务也跟不上。豆雨霞称:“这是一种链条式管理体系,看起来简单,做起来却不容易,无法形成无缝对接。”
 

 

 

 

 

 

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